Кто в доме хозяин? Правительство Москвы запрещает собственникам распоряжаться своим имуществом

Наш портал уже не раз рассказывал о проблемах в реализации программы реконструкции московских пятиэтажек, не вошедших в программу реновации. Многие эксперты высказывали мнение, что правительство Москвы не  жалует эту инициативу собственников, что им приходится годами продираться через административные барьеры, и не факт, что результат после их преодоления будет положительным. А вот вам и пример: жители дома № 21 по улице Паперника получили отказ в проведении реконструкции. Люди считают, что мотивировка отказа не выдерживает никакой критики, что она противоречит как законодательству нашей страны, так и здравому смыслу. Вкратце напомним матчасть: возможность реконструкции предусматривается московской городской программой «Жилище». Решение о реконструкции дома принимает общее собрание собственников большинством не менее двух третей голосов. Затем уполномоченные инстанции проводят исследование на предмет градостроительных и технических ограничений и, если таковых не обнаружится, правительство Москвы выдает разрешение на проведение работ. В ходе реконструкции дом может быть расширен, также допускается надстройка нескольких этажей (конкретные параметры определяются градостроительными возможностями, на основании которых разрабатывается план реконструкции). Здание оборудуется лифтами, в нем полностью меняются инженерные коммуникации. Работы проводятся за счет , которого жильцы тоже выбирают на общем собрании. Его профит в данном случае — продажа квартир в надстраиваемых этажах. Ну, а жильцам, получается, это не стоит ни копейки, однако те собственники, которые хотят приобрести в обновленном доме еще одну квартиру, также могут вложиться в реконструкцию. Теперь, вспомнив основы, перейдем к описанию ситуации в доме № 21 по улице Паперника.   Председатель ЖСК «Паперника, 21» Марина Кулик рассказала, что собственники уже три года пытаются решить накопившиеся проблемы своего дома. «Изначально в нашем доме планировалось провести капитальный ремонт», — рассказывает Марина Михайловна. — «Но, увидев документацию, мы поняли, что решения нам предлагаются неудачные, поэтому от капремонта в том виде, в котором его планировалось делать, мы отказались. Примерно в это же время жильцы узнали, что существует программа реконструкции, и приняли ее на ура, потому что она полностью отвечает их интересам. , не придется никуда уезжать, , площадь квартир увеличится, , будут полностью заменены инженерные сети. Более того: люди могут приобрести по себестоимости дополнительную жилплощадь для своих близких, ведь семьи у многих разрослись. В итоге на общем собрании, состоявшемся в июне 2016 года, за реконструкцию проголосовали практически 90 процентов собственников нашего дома, а в августе уже был зарегистрирован ЖСК. Кстати, город тоже проголосовал за — в нашем доме есть и муниципальные квартиры». Член правления ЖСК Любовь Богдан подчеркнула, что собственники квартир в их доме приняли решение о реконструкции еще до старта программы реновации. А когда эта программа началась, представители районной управы начали обход жильцов дома — выяснить их отношение к реновации. «Нужно понимать, что в нашем доме живет много пенсионеров, не  разбирающихся в терминологии», — говорит Любовь Николаевна. — «И когда им задавали вопросы, люди отвечали: мол, как же так, мы ведь уже проголосовали. Приходилось объяснять, что такое реновация и чем она отличается от реконструкции. Поняв суть различий, жильцы не изменили своего решения». Председатель ЖСК Марина Кулик сказала, что лично она, да и большинство жильцов дома, совсем не против реновации как таковой. «Я знаю многих людей, которые с радостью вошли в эту программу», — сказала Марина Михайловна. — «И, более того, мне известно, что собственники ряда домов, по  причинам не вошедших в программу реновации, требуют, чтобы их в нее включили. Однако жители нашего дома приняли на общем собрании другое решение. Мы считаем, что для нас предпочтительнее реконструкция и хотим, чтобы наше мнение уважали».   Экспертное заключение о возможности реконструкции и ее допустимых параметрах дает институт Генплана Москвы. Вот выдержка из  по дому № 21 по улице Паперника: «Согласно утвержденному проекту „Проекту межевания территории квартала Рязанского района, ограниченного Рязанским проспектом, Институтской улицей, улицей Михайлова, Яснополянской улицей, Вешняковским проездом, улицей Паперника“, по адресу ул. Паперника, д.21 сформирован земельный участок площадью 0,461га. На указанном участке возможна реконструкция с надстройкой и пристройкой жилого дома с суммарной поэтажной площадью застройки 9,73 тыс. кв. м». Также экспертная инстанция признала, что новые жильцы надстраиваемых этажей не будут ущемлены в плане наличия образовательных учреждений для детей: «Обеспеченность мест школьных и дошкольных учреждениях обеспечивается за счет резерва на 162 места в Государственном бюджетном образовательном учреждении (ГБОУ) № 329 (корпус 2, школа) и 31 места ГБОУ № 329 (корпус 5, детский сад), что полностью удовлетворяет проектной потребности жителей реконструируемого жилого дома». Дальнейший путь согласования таков: документы подаются на ГЗК ( комиссию), которая, при отсутствии градостроительных ограничений, принимает решение о внесении изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Эти изменения и будут основанием для дальнейших действий: разработки проекта реконструкции, экспертизы данного проекта, выдачи разрешения на строительство — и так далее, до госприемки выполненных работ.   В декабре 2017 года ЖСК «Паперника, 21» подал документы в ГЗК. Как мы помним, институт Генплана Москвы признал, что градостроительных ограничений в данном случае нет, однако собственники получили от Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) отрицательный ответ. Документ датирован 13 февраля 2018 года и подписан заместителем председателя Комитета А. Ильиным. В нем говорится, что, «согласно ст. 36 Градостроительного кодекса города Москвы принято решение о нецелесообразности внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы. Размещение объекта не соответствует градостроительному развитию территории». Эпистола сия вызывает, скажем мягко, недоумение. , совершенно непонятна правовая мотивировка отказа. Документ не содержит ссылки на статьи законов и нормативные акты, которые будут нарушены в случае проведения реконструкции (ст. 36 Градостроительного кодекса Москвы регламентирует только порядок рассмотрения документов и внесения изменений в ПЗЗ). , целесообразность либо нецелесообразность — это уже, согласитесь, совсем не юридические категории. И уж, наверно, только собственникам решать, что целесообразно для их дома. Это, кстати говоря, признал и Департамент градостроительной политики города Москвы в своем ответе председателю ЖСК от 25 апреля 2018 года: «Вопрос о целесообразности/нецелесообразности реконструкции рассматривается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями статей 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решение о реконструкции считается принятым, если за него проголосовало более 2/3 всех собственников помещений. При принятии решения собственникам следует исходить из градостроительной возможности реконструкции. Заключение о градостроительной возможности реконструкции выдается Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы». Спору нет: вышеупомянутое заключение выдает Москомархитектура. Однако в этом вопросе есть нюансы… «Москомархитектура дает заключение не по собственному произволению, оно должно базироваться на выводах экспертов», — объясняет ситуацию архитектор, Почетный строитель Москвы Алексей Кротов. — «И единственное учреждение в нашем городе, уполномоченное делать такие выводы — это институт Генплана Москвы. Специалисты института анализируют градостроительную ситуацию и приходят к тому или иному решению. Например, в случае с домом № 21 по улице Паперника эксперты выяснили, что здесь достаточно объектов социальной инфраструктуры, обслуживающих организаций, то есть, жители района не будут ни в чем ущемлены. Нагрузка на инфраструктурные объекты, вызванная некоторым увеличением плотности населения, не окажется чрезмерной. Поэтому эксперты и вынесли заключение о возможности реконструкции с надстройкой. А Комитет по архитектуре и градостроительству, отказав жителям дома, превысил свои полномочия, так как этот отказ идет вразрез с экспертным заключением. Почему чиновники указывают собственникам, что для них целесообразно, а что нет?» В отказе Москомархитектуры, как мы помним, есть еще одна мощная фраза: «размещение объекта не соответствует градостроительному развитию территории». Но как ее понимать? «По сути, это просто заумная фраза, придуманная для того чтобы сбить людей с толку», — считает Алексей Кротов. — «Не  , а эксперты должны решать, что соответствует градостроительному развитию территории, а что нет. Дело чиновников — выдавать разрешения на основании экспертных заключений. Либо не выдавать, если заключение отрицательное. Но в нашем случае, напомню, специалисты института Генплана Москвы признали возможной реконструкцию дома, а значит, она полностью соответствует градостроительному развитию территории».   Марина Кулик рассказала, что, когда члены правления ЖСК были на приеме в Департаменте градостроительной политики Москвы, чиновники выразили опасение, что в случае проведения реконструкции с привлечением инвестора могут появиться обманутые пайщики (по аналогии с обманутыми дольщиками). Мол, собственники, желающие купить в реконструированном доме еще одну квартиру, вложатся, а инвестор сбежит с их деньгами. Люди считают такие опасения безосновательными. , доля пайщиков в общей массе затрат, которые несет инвестор при реконструкции, исчезающе мала. , какой же идиот, вложив миллионы, может сбежать? В данной ситуации застройщик мотивирован завершить проект, ведь в противном случае он не «отобьет» свои затраты и уж тем более не получит прибыль от продажи квартир в надстраиваемых этажах. Меж тем по соседним домам поползли слухи: мол, в  доме аферу затеяли. Что интересно: раньше жители этих домов были склонны поддержать идею реконструкции, но теперь заняли выжидательную позицию. У членов правления ЖСК есть определенные предположения о том, кто стоит за распространяемыми слухами… «Большинство жильцов нашего дома — люди семейные, с детьми, у некоторых уже внуки есть», — говорит член правления ЖСК Сергей Левдиков, долгое время проработавший в районе участковым уполномоченным полиции. — «Многие живут здесь со времени постройки дома. И что же, они аферисты? Ничего глупее просто придумать нельзя!» Впрочем, слухи пережить можно: сегодня поговорят, завтра забудут. А отказ Москомархитектуры — вот он, зафиксирован в официальном документе. И с трудом верится, что отказ этот вызван заботой чиновников о финансовой безопасности жителей дома. Тогда в чем же его истинная причина? Есть такое предположение: здесь, как рассказали жильцы, планируется одна из площадок под высотки, которые будут строиться по программе реновации. Возможно, поэтому появление реконструированного дома и «не соответствует градостроительному развитию территории». Как бы то ни было, жители дома № 21 по улице Паперника намерены и дальше бороться за свои права. Люди уверены, что закон на их стороне. Алексей Нилов